Инженерные системы работающего склада, торгового центра или офиса можно заменить без закрытия объекта: здание делят на зоны и меняют системы по очереди, шумный монтаж уводят в ночные окна, а пожарная сигнализация и оповещение в открытой части не отключаются ни на час. Так ЛЕГИОН вёл пожарную защиту торгового центра «Гранд Юг» площадью 40 000 м²: центр принимал посетителей и арендаторов всё время работ.
- Замена систем без остановки держится на трёх вещах: зоны, ночные окна и непрерывная пожарная защита открытой части здания.
- В ТЦ «Гранд Юг», 40 000 м², монтаж пожарной сигнализации, оповещения, пожаротушения и огнезащиту металлоконструкций вели поэтапно по зонам, с сентября 2019 по март 2020 года, без остановки торговли.
- Если на время работ отключается система противопожарной защиты, руководитель объекта обязан принять меры защиты от пожара — п. 54 Правил противопожарного режима (ППР РФ № 1479).
- Замена инженерных систем без изменения параметров здания по Градостроительному кодексу — капитальный ремонт, разрешение на строительство для него не нужно (п. 4.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).
- После реконструкции каждая зона проходит пусконаладку и испытания, на изменённую часть собирается исполнительная документация по приказу Минстроя № 344/пр.
Когда инженерные системы пора реконструировать, а не чинить?
Систему пора реконструировать, когда ремонт перестаёт возвращать её в норму — отказы повторяются, запчастей не выпускают, а система не совпадает с тем, как здание используется сегодня. Для собственника это момент, когда деньги на ремонт уже не покупают надёжность.
Признаки: отказы, замечания инспектора, смена арендаторов
Первый признак — частые ложные срабатывания и отказы пожарной сигнализации. ГОСТ Р 59638-2021 задаёт ориентир: не больше одного ложного срабатывания на каждые 500 м² защищаемой площади в год и не больше двенадцати в год на объект. Второй — предписание инспектора, которое ремонтом не закрыть: система смонтирована по отменённому своду правил или не перекрывает новые помещения. Третий — смена арендаторов и перепланировка. В торговом центре новый формат магазина меняет нагрузки на электросеть, воздухообмен и расстановку извещателей, и старая система перестаёт совпадать с этажом.
Обследование систем и что в нём фиксируют
Решение о реконструкции принимают по обследованию, а не на глаз. Обследуют объект: состав и состояние систем, документацию, что работает и что отказало. Правила обследования зданий, включая инженерное оборудование, задаёт ГОСТ 31937-2011. На выходе заказчик получает перечень систем с оценкой состояния, список несоответствий нормам и вывод, что можно оставить, что заменить и в какой очерёдности.
Можно ли заменить системы, не останавливая работу объекта?
Да: инженерные системы действующего объекта меняют без остановки эксплуатации, если работы разбиты по зонам и времени, а защита людей в работающей части здания не ослабевает. Закрывать объект целиком требуется редко — обычно при замене главного ввода электроснабжения или центральной насосной, и тогда это одно согласованное окно, а не недели простоя.
«Сложность — нельзя мешать посетителям, арендаторам или производству, поэтому часть работ выполнялась ночью или поэтапно. Результат — провели работы без остановки объекта и сохранили его нормальную эксплуатацию.»
Денис Титкин, генеральный директор ГК «ЛЕГИОН»
Это слова о торговом центре «Гранд Юг», 40 000 м². Для владельца объекта вывод простой: остановка не обязательное условие реконструкции, а следствие плохого плана работ.
Поэтапная замена по зонам
Этаж или корпус делят на зоны по планировке и по тому, как устроены сами системы: шлейфы сигнализации, зоны оповещения, ветви вентиляции, групповые щиты. Порядок выбирают так, чтобы сначала закрыть технические помещения и магистрали, а торговые и складские площади — по очереди, по графику с арендаторами.
Ночные и выходные окна работ
Всё, что мешает посетителям и арендаторам, — сверление, работа с подмостей над проходами, демонтаж потолков, отключения питания — уводят в ночные смены и выходные окна. Днём в закрытой зоне идут тихие работы: прокладка кабеля в уже вскрытых трассах, сборка шкафов, подключение. График ночных окон согласуют со службой эксплуатации заранее: в это время на объекте должны быть охрана, дежурный инженер и доступ в помещения арендаторов.
Пожарная защита на время работ
Главное правило: в открытой части здания пожарная сигнализация и оповещение работают всегда. Новую линию зоны запускают раньше, чем снимают старую, а переключение делают ночью, когда зона закрыта. Если систему или её часть всё же приходится отключить, п. 54 ППР РФ № 1479 обязывает руководителя организации принять меры защиты объекта на это время: обходы и дежурство в отключённой зоне, запрет огневых работ без допуска, первичные средства пожаротушения на месте.
Как спланировать реконструкцию на складе или в торговом центре?
Реконструкцию на действующем объекте планируют от расписания самого объекта, а не наоборот: сначала — когда здание может отдать зону, потом — что в этой зоне успеть за окно.
График с арендаторами и службой эксплуатации
В торговом центре график строят вокруг часов работы и мероприятий, на складе — вокруг смен, отгрузок и пиковых сезонов. Каждому арендатору заранее сообщают даты работ в его помещении и что от него нужно: доступ, освобождённая зона под подмостями, ответственный на месте. Служба эксплуатации подписывает график и знает, какая зона в какую ночь закрыта. Сроки срывает не монтаж, а отсутствие доступа в одно помещение: без него зона не замыкается и вся очередь сдвигается.
Временные схемы электроснабжения и вентиляции
Когда меняют щит или магистраль, потребители зоны на время переводят на временную схему питания от соседнего щита или резервного источника, а переключение делают в ночное окно. С вентиляцией так же: пока установка зоны в замене, воздух подаёт соседняя система или временный агрегат, а дымоудаление открытой части остаётся в работе. Какие системы держат в работе и кто за них отвечает, сведено в таблицу.
| Система | Временное решение на время замены | Кто отвечает |
|---|---|---|
| Пожарная сигнализация (АПС) | новая линия зоны запускается до снятия старой, переключение ночью | исполнитель работ |
| Оповещение (СОУЭ) | открытые зоны остаются в контуре оповещения, закрытая — под дежурством | исполнитель и служба эксплуатации |
| Электроснабжение | временное питание от соседнего щита или резервного источника | исполнитель, допуск — служба эксплуатации |
| Вентиляция и дымоудаление | соседняя система или временный агрегат, дымоудаление открытой части в работе | исполнитель |
| Внутренний противопожарный водопровод (ВПВ) | стояки отключаются по одному и только в закрытой зоне | исполнитель, меры по п. 54 ППР — руководитель объекта |
Нужен ли новый проект и согласования?
Да, документация на изменённую часть нужна почти всегда, а разрешение на строительство — только при реконструкции, когда меняются параметры здания. Замена или восстановление систем инженерно-технического обеспечения по Градостроительному кодексу — капитальный ремонт (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ), и разрешение на строительство для него не требуется — п. 4.1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса. Для вас это значит: замена сетей без перестройки здания не тянет за собой месяцы согласований. Реконструкция в смысле кодекса — это изменение параметров объекта: этажности, площади, объёма.
Когда хватает рабочей документации
Если меняют оборудование на современное без изменения планировки и назначения помещений, обычно достаточно рабочей документации на изменённую часть: схемы, спецификации, расчёты нагрузок. Её разрабатывают по действующим сводам правил — например, пожарную сигнализацию по СП 484.1311500.2020, — а не по тем, по которым система строилась десять лет назад. Разработку проектных решений организуют и ведут вместе с монтажом, чтобы зоны шли в работу по готовым листам.
Когда меняется расчёт пожарного риска
Если реконструкция меняет планировку, пути эвакуации, назначение помещений или состав систем противопожарной защиты, прежний расчёт пожарного риска по ст. 6 Федерального закона № 123-ФЗ перестаёт описывать объект. Его пересчитывают до начала работ: от результата зависит, какие системы и в каком объёме нужны. Как устроен такой расчёт и когда он обязателен, разобрано на странице расчёта пожарного риска.
Как сдать систему после реконструкции?
Систему после реконструкции сдают в два этапа — наладка и испытания каждой зоны, затем комплексные испытания всей системы.
Пусконаладка по зонам
Зону налаживают сразу после монтажа, до снятия старой линии: проверяют извещатели, оповещение, сигналы на отключение вентиляции и запуск дымоудаления. Методы проверки пожарной сигнализации на работоспособность задаёт ГОСТ Р 59638-2021. Когда переведены все зоны, проводят комплексные испытания: по сигналу из любой зоны должно сработать всё, что с ней связано. Что входит в наладку и почему она не равна «включить», разобрано в статье о пусконаладочных работах.
Исполнительная документация на изменённую часть
На заменённую часть собирают исполнительную документацию по приказу Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр: исполнительные схемы, акты скрытых работ, протоколы испытаний и наладки. Ведут её по ходу работ, зона за зоной. После сдачи систему передают на обслуживание; обслуживание пожарной сигнализации у ЛЕГИОНА — от 5 500 ₽ в месяц.
Из практики ЛЕГИОНА: ТЦ «Гранд Юг»
Москва, ул. Кировоградская, 15, торговый центр площадью 40 000 м². Задача — пожарная защита действующего торгового центра: сигнализация, оповещение, пожаротушение и огнезащитная обработка металлоконструкций. Сложность — работа на действующем объекте: системы нужно было смонтировать без остановки эксплуатации здания, не мешая посетителям и арендаторам.
ЛЕГИОН разбил монтаж на этапы по зонам и вывел шумные работы в ночные смены, увязав их с графиком торгового центра. Работы шли с сентября 2019 по март 2020 года. Результат — работы проведены без остановки объекта, нормальная эксплуатация центра сохранена: четыре системы смонтированы, ноль дней закрытия торговли.
Нужна инженерия на работающем объекте?
ЛЕГИОН берёт инженерную часть объекта целиком — обследование, организацию проектирования, монтаж по зонам, пусконаладку и сдачу — одним договором и без остановки эксплуатации. Инженерные системы под ключ, в том числе на действующих объектах · описать объект в форме — проект или предписание можно приложить файлом.
Вопросы и ответы
Можно ли менять пожарную сигнализацию, не закрывая торговый центр?
Сколько длится реконструкция инженерных систем?
Нужен ли новый проект при замене систем?
Кто отвечает за пожарную безопасность во время работ?
Нужно ли заново сдавать систему после реконструкции?
Следующий шаг
Как проверяют связку систем после монтажа — в статье о пусконаладочных работах. Как ЛЕГИОН берёт инженерию объекта одним договором — на странице «Инженерные системы под ключ, в том числе на действующих объектах».
Ещё по теме: комплексная реализация инженерных систем · обслуживание пожарной сигнализации · инженерия для торговых центров · инженерия для складов.
