Объекты
Объекты
Объекты
в нашей практике
Объекты, где инженерия принадлежит зданию, а планировка меняется вместе с арендаторами. Пожарная безопасность, климат, электрика и слаботочка — с расчётом на то, что через два года блок перестроят.
Это главный вопрос офисного объекта: системы общие, а помещения перестраиваются под каждого нового арендатора. Граница ответственности проходит не по стенам, а по договору.
Общий контур: сигнализация, оповещение, дымоудаление, магистрали вентиляции и электроснабжения, лифты. За них отвечает собственник или управляющая компания.
Отделка, перегородки, рабочие места, локальные системы внутри блока. Меняются при каждой смене арендатора, часто силами его подрядчиков.
Перегородки перекрывают зоны извещателей и оросителей, подвесной потолок закрывает оборудование, вентиляция перестаёт соответствовать числу людей. Формально всё цело, фактически защита нарушена.
Фиксацией в обследовании и перечнем работ для арендатора. Управляющей компании нужен документ, на который можно сослаться, а не устное замечание инженера.
Состав систем стандартный, но проектируется он с расчётом на смену арендаторов: запас по зонам, портам и мощности стоит дешевле переделки.
Извещатели под фактическую планировку с перегородками и подвесными потолками, зоны оповещения по этажам и путям эвакуации.
Приточно-вытяжные системы под число рабочих мест, кондиционирование по зонам, отдельное решение для серверной. Комфорт здесь — прямая претензия арендатора к арендодателю.
Питание рабочих мест и оборудования, освещение под нормируемые значения, аварийное и эвакуационное освещение с указателями выхода.
Структурированная кабельная система под рабочие места и оборудование, видеонаблюдение и контроль доступа в общих зонах и на этажах арендаторов.
Турникеты на входной группе, доступ по этажам и в серверные. Двери эвакуационных выходов разблокируются по сигналу пожарной сигнализации — требование п. 7.1.4 СП 484.1311500.2020.
Состояние инженерии, аварийные уведомления, режимы по расписанию. Для бизнес-центра это ещё и инструмент управляющей компании в разговоре с арендаторами.
Каждая перепланировка — это небольшая реконструкция инженерии. Если её не сопровождать, через несколько циклов системы перестают соответствовать зданию.
Четыре условия, которые определяют график и смету на офисном объекте.
Офис не останавливается: работы ведём по этажам и блокам, шумные операции планируем на вечер и выходные, доступ согласуем с арендаторами.
Основной объём инженерии скрыт. Любая работа означает вскрытие и восстановление, и это закладывается в смету и график заранее.
В офисном здании почти всегда есть помещения, где остановка охлаждения или питания недопустима. Для них — отдельные решения с резервированием.
Планировка меняется каждые несколько лет. Системы, спроектированные с запасом по зонам и портам, переживают это без переделок.
На офисном объекте стоимость определяется не площадью, а доступом: сколько потолков вскрывается и в какое время идут работы.
Присылаете планировки здания или блока и описываете задачу: новый объект, перепланировка, обслуживание.
Проводим обследование и показываем, где системы разошлись с фактической планировкой.
Согласуем график с управляющей компанией и арендаторами, выполняем работы по блокам.
Обновляем документацию по факту и берём объект на обслуживание по единому договору.
Офисные объекты ближе всего к торговой недвижимости: те же арендаторы, те же перепланировки и та же работа среди людей. Разница в масштабе систем и в том, что в офисе критичны серверные и связь.
Напишите площадь и задачу: новый объект, перепланировка блока, замечания по системам или обслуживание здания. Планировки можно приложить файлом.